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SCPI

Société civile de placement dans l'immobilier

Confort total de gestion

Pas de gestion, pas charges.

Rendements attractifs et stables

La sécurité du bail commercial.

 

En cash ou à crédit

Complément de revenu immédiat ou capitalisation. 

Confort total de gestion et rendement sécurisé

L'importance de la sélection

•  Qu’est-ce que la SCPI ?

La société civile de placement dans l’immobilier (SCPI) existe depuis 1970, c’est une société qui rassemble des milliers d’investisseurs afin d’investir dans l’immobilier professionnel. Par conséquent, elle démocratise l’immobilier professionnel qui était jusque là réservé à la gestion de fortune.

En investissant sur différentes typologies d’actifs comme des sièges sociaux, hôpitaux, commerces, hôtels, elle investit dans des actifs régis par le bail commercial. Le bail commercial à l’inverse du bail d’habitation protège l’investisseur. De ce fait, l’investissement, et la perception des loyers est quasi garantie. Les baux commerciaux de 9 ans minimum doivent être honorés par les locataires sous peine de devoir verser à la SCPI une indemnité d’éviction. La SCPI a donc une visibilité assez claire et long terme sur son rendement.

En investissant en SCPI, vous êtes détenteurs de parts d’une société qui elle, détient l’immobilier. Votre revenu sera donc calculé au prorata du nombre de parts que vous avez acheté. 

 

SCPI de rendement : schéma explicatif

 
Quel rendement attendre d’une SCPI ?

Les SCPI ont en moyenne un rendement de 4.5% par an (net de toutes charges) et une valorisation de parts de 0.5% par an. La pérennité et la stabilité du rendement d’une SCPI sont fortement liés à sa gestion .

Par conséquent, il y a un travail de sélection et de nombreux indicateurs à contrôler (cf  la fiche Sélection des SCPI).

Vous investissez 100.000 €, vous percevez en moyenne 4500€ par an de revenus fonciers.

 

•  SCPI française ou européenne, quelle fiscalité ?

SCPI française :

Les revenus générés par les SCPI françaises sont assimilés à des revenus fonciers et sous soumis à la fiscalité des revenus fonciers.

-> Tranche marginale d’imposition (11% ou 30% ou 41% ou 45%) + Prélèvements sociaux (17,2%)

 

Exemple: Pour une personne qui investit 100.000 euros et se trouve dans la tranche à 30% :

100.000€ *4,5% = 4500€ de revenus fonciers

4500€ * (30% + 17,2% ) = 4500€ * 47,2% = 2100 € d’impôt

Bénéfice net = 2400€ soit 2,4% par an.

 

SCPI européenne :

Les revenus générés par les SCPI européennes bénéficient d’une fiscalité allégée grâce à la convention fiscale européenne qui évite la double imposition des revenus fonciers entre les pays européens. Par conséquent, la SCPI s’acquitte de l’impôt dans le pays où les loyers ont été perçus et l’impôt foncier en France est quasi entièrement remboursé par un crédit d’impôt.

-> Par exemple : 100.000€ investis en SCPi européenne rapportent environ 4,5%  soit 4500€ par an.

Grâce au crédit d’impôt, le rendement final, net de charges et d’impôt est d’environ 4% par an soit 4000€ de revenus complémentaires.

Quel rôle/gestion pour l’investisseur ?

La SCPI  procure aux investisseurs un confort TOTAL de gestion.

Toute la gestion des locataires  est effectuée par la SCPI (travaux, états des lieux, rédaction des baux,…).

Les rendements distribués sont nets de charges car la SCPI s’acquitte de toutes les charges :

-Travaux/entretien

-Taxe foncière

-Charges de copropriété

Un risque totalement mutualisé

La mutualisation du risque passe par une diversification à 6 niveaux:

 

       1. Un grand nombre d’investisseurs

–> La majorité des SCPI regroupent plusieurs dizaines de milliers d’investisseurs

       2. Un nombre important d’immeubles/locaux dans le parc immobilier

–> Les grosses SCPI du marché capitalisent facilement plus d’un milliard d’actifs ce qui représente des dizaines et parfois mêmes plusieurs centaines d’actifs. 

       3. Des locataires nombreux et qualitatifs

–> Un grand nombre de locaux nécessite obligatoirement un nombre encore plus important de locataires. Ces locataires ou entreprises sont acceptées suite à l’étude de leur dossier. Une étude beaucoup plus rigoureuse que pour un dossier d’habitation classique. Les document de synthèses sont étudiés à la loupe (bilans et comptes de résultats)

       4. Diversification dans la typologie des actifs immobiliers

–> Les locaux peuvent être des sièges sociaux de firmes internationales, des bureaux, des commerces, des entrepôts, des hôpitaux, des hôtels ou autres.

      5. Diversification des secteurs d’activité des locataires

–> En diversifiant les types de locaux on diversifie facilement le secteur d’activité de nos locataires ce qui nous assure une certaine résilience si un secteur d’activité subit une baisse d’activité.

      6. Diversification géographique

–> Bien entendu, un tel parc immobilier ne peut se localiser à un seul et même endroit. Il diversification se fait donc au niveau national (Paris, Ile de France, province) et parfois international en allant toujours sur des pays dont l’économie est aussi solide voire plus solide que la notre, Allemagne, Irlande. De ce fait, on sécurise aussi la valorisation du foncier.

 

La diversification optimale proposée par ce type de support garantit une grande résilience. D’ailleurs, c’est le seul support ayant servi un rendement positif lors des trois dernières crises que l’on a traversées (2008, 2011, 2020).

Comment acquérir des parts ? Combien cela coute ?

Les parts peuvent être acquises en cash ou à crédit.

En cash, il suffit de remplir un bulletin de souscription et de virer les fonds sur le compte de la SCPI.

Dès les fonds réceptionnés par la SCPI, un délai de jouissance de 4 à 6 mois en fonction des SCPI est nécessaire ce qui laisse le temps à la SCPI d’investir les fonds en immobilier.

A crédit, il faut solliciter le partenaire bancaire afin qu’il débloque les fonds après analyse de votre capacité d’endettement. Le financement des SCPi peut se faire SANS APPORT en fonction des partenaires.

Les frais de souscription sont en moyenne de 10% ce qui revient à peu près à des frais de notaire classiques.

Par conséquent, si vous investissez 1000 €, vos parts valent 900€. En revanche, le rendement de 4,5% est calculé sur le montant investit de 1000€.

Une flexibilité avantageuse

L’investissement en SCPI offre une grande flexibilité à l’investisseur qui peut à tout moment se séparer de tout ou partie de ses parts. Il est donc possible de vendre une partie de ses parts sans se séparer de la totalité de l’investissement contrairement à de l’immobilier locatif classique ou l’on ne peut pas se séparer d’une partie de l’appartement.

Comment revendre les parts de SCPI?

La vente des parts de SCPI s’effectue sur un marché secondaire régit par l’offre et la demande. Il faut donc une contrepartie acheteuse pour vendre ses parts. D’où l’importance d’une bonne sélection afin d’investisr dans une SCPI attractive qui présente un bon rythme de collecte. 

Temps moyen de vente des parts : 3 mois (deux fois moins long qu’une vente immobilière classique)

Et la transmission ?

Au même titre que l’immobilier, les parts de SCPi entrent à 100% dans l’assiette de calcul des droits de succession. 

En revanche, il est possible de démembrer les parts ce qui favorise et optimise leur transmission.

Expertise

Indicateurs essentiels à contrôler

Grande résilience

Un historique significatif

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Sans apport et jusqu’à 25 ans