Création de SCI ou SARL de famille

SCi familiale

à l’IS ou l’IR

SARL de famille

Forme juridique à vocation commerciale

Un sous-jacent immobilier

Un actif stable

Cerner l'objectif de la société

Aujourd’hui revient fréquemment la question de savoir s’il est nécessaire de créer une SCI ou une SARL de famille pour faire de l’immobilier en famille.

Il n’y a pas vraiment de bonne ou mauvaise réponse car le choix va se faire en fonctionne votre objectif a court, moyen, long terme.

En effet chacune de ces formes juridiques de sociétés présentent des avantages et des inconvénients qu’il est important de prendre en compte.

La SCI (société civile immobilière) est une société à but non commercial.

 

Si vous souhaitez acquérir, gérer, éventuellement louer en nu puis transmettre un patrimoine familial afin de le conserver sur le long terme, la SCI familiale conviendra parfaitement.

Attention, il faudra obligatoirement un lien de parenté entre tous les membres de la SCI.

  • Concernant la fiscalité de tte SCI deux choix s’offriront à vous, l’IS ou l’IR?

Le choix de l’IR qui s’applique par défaut sera transparent en cas de revenus fonciers issus de cette SCI dans la limite des quote-parts de chacun. C’est à dire que les revenus dégagés seront traités comme des revenus fonciers du particulier pour chacun des associés en appliquant la TMI + Prélèvements sociaux ce qui peut être intéressant ou privatif en cas de gros revenus des associés.

Dans cette configuration, en as de vente d’un bien,  la SCI est soumise barème de l’imposition des plus values immobilières au même titre que les particuliers.

La SCI a l’IR étant une société à vocation non commerciale elle ne peut pas en réglementer générale faire de location meublée car les revenus issus de cette activité sont des BIC bénéfices industriels et commericaux.

Toutefois, une tolérance de 10% est acceptée par l’administration fiscale. Cela signifie que vous pouvez exploiter jusqu’à 10% de votre patrimoine en location meublée, du moment que le reste est exploité en location nue.

 

 

 

Le choix de l’IS qui est une option est irrévocable et vous permettra de tenir une comptabilité comme une entreprise. De cette manière, la fiscalité sera appliquée sur votre résultat imposable.  Comme une entreprise, vous pourrez amortir les biens à l’actif de la SCI, déduire toutes les charges relatives à ces différents biens et de cette manière agir directement sur la fiscalité de la société en diminuant fortement le résultat imposable.

Par conséquent, elle convient beaucoup mieux à la location meublée

La rémunération du gérant est déductible du résultat et les associés ne sont imposés que sur les dividendes versés, qui bénéficient d’une fiscalité avantageuse.

A noter qu’à l’IS, lors de la vente d’un bien, la plus value est calculée sur une base plus importante et réintégrée au revenu imposable de la société, elle n’est as soumise au barème dégressif d’imposition des plus values en fonction des années de détention.

Pour éviter une telle imposition, il est souvent préconisé la cession de ses parts plutôt que de vendre un bien, Le régime des plus-values  de valeurs mobilières des particuliers s’appliquera alors à cette cession, ce qui permettra d’appliquer un abattement pour durée de détention pouvant atteindre 65%.

 

Par exemple:

Un bien acheté 200.000 euros dont 100.000 euros ont été amortis. En cas de revente à 300.000 euros, le montant de la plus value à réintégrer au résultat imposable sera de 200.000 euros au lieu de 100.000 euros.

 

La SARL de famille a une forme juridique à vocation commerciale. De ce fait, elle conviendra mieux pour les activités commerciales comme la location meublée ou les opérations d’achat et de revente à court terme.

Elle vous permettra dans le cas du LMNP d’opter pour le régime réel et de déduire toutes vos charges ainsi que l’amortissement de votre bien afin de diminuer le bénéfice imposable.

Mai en plus, grâce à cette forme juridique, vous ne réintégrez pas l’amortissement de vos immeubles lors du calcul de la plus value pour la vente d’un appartement. C’est le barème d’imposition sur les plus values du particulier qui est appliqué en fonction des années de détention.

 

  • Pour conclure, la SCI qu’elle soit à l’IS ou à l’IR est plutôt un outil de gestion et de transmission pour faire l’acquisition d’un patrimoine immobilier, le conserver sur du long terme et le transmettre à ses héritiers en bénéficiant d’avantages successoraux tels que:

 

  1. Faciliter la transmission du patrimoine en cédant des parts de SCI (donations, démembrement,..)
  2. Des abattement de 10% sur l’IFI,
  3. Des dévaluations de 15% des biens détenus par des SCI  pour calcul des plus values
  4. Eviter les indivisions

 

  • La SARL de famille convient mieux pour faire des opération d’achat et de revente ou de la location meublé.

Vous profitez des avantages du LMNP et en cas de revente, la plus value se calcule sur le prix d’acquisition du bien sans prendre en compte l’amortissement.